Деятельность могут приостановить государственные органы при обнаружении ошибок в правоустанавливающих и право подтверждающих документах на коммерческую недвижимость.

Предпринимателя может ждать отказ в получении лицензий и разрешений государственными органами (лицензия на продажу алкоголя, разрешение на ведение мед. деятельности и до.), если на объекте не предусмотрен такой вид деятельности или есть расхождения в планировке объекта.


ИЗ ПРАКТИКИ:
№1.
Приобрели помещение под медицинский центр на первом этаже многоквартирного дома.Жители данного дома написали жалобу в администрацию, что слишком шумно возле дома. В ходе проверки Администрация выявила,что входная группа в мед.центр не оформлена документально и подала в суд. В судебном решении наложили запрет на пользование помещением до узаконения перепланировки.
№2.
Купили офисное здание под сдачу в аренду помещений. Пришла проверка от Администрации, по жалобе пожарной службы. Выяснилось, что на первом этаже, где расположен магазин, проводилась  перепланировка и снесены несущие стены. Администрация подала в суд, где судебным решением наложили запрет на пользование всем зданием до получения всех разрешений по строительству, так как есть риск жизни и здоровью граждан и это общественный объект.

Строительство новых объектов может быть запрещено законодательно ввиду наличия на земельном участке ограничений по градостроительному регламенту, наличия различных охранных зон сетей и коммуникаций, или зоны охраны культурного наследия и др.


ИЗ ПРАКТИКИ:
№1.
Купили участок, чтобы построить автомойку. Перед покупкой назначение и целевое использование участка не уточнили. Перед получением разрешения на строительство выяснилось, что на данном участке нельзя строить автомойку, так как участок в зоне строительства только индивидуальных жилых домов.
№2.
Купили маленькое здание в Авиастроительном районе г. Казани, чтобы потом его перестроить и сдать как склад. Разрешение на реконструкцию не получили, так как оказалось, что здание находится в приаэродромной территории, где строительство запрещено.

Планировка объекта должна полностью совпадать с его планировкой, отображенной в базе Росреестра. Иначе это неузаконенная перепланировка/реконструкция.
В этом случае, дальнейшее узаконение ляжет на плечи покупателя. А для арендатора может повлечь расторжение договора аренды.


ИЗ ПРАКТИКИ:
Купили земельный участок со складами, так как есть свое производство. Перед покупкой знали, что одно из трех зданий не зарегистрировано. Хотели сами его утеплить, провести газ, и зарегистрировать. В ходе регистрации выяснилось, что склад находится в зоне охраны электросетей, и построен без соглашений. Электросети подали в суд, и склад пришлось снести за свой счет. Построить новый в другом месте. Потеряли деньги и время.

Мошенники заключают договор купли-продажи/аренды с нескольким покупателям/арендаторами одновременно.
Так же сделку могут оспорить в случае, если покупатель/арендатор:

• заключил сделку с доверенным лицом продавца, не имеющим юридических прав на продажу объекта, или сдачу его в аренду.
• приобрел или взял в аренду коммерческую недвижимость у продавца/арендодателя не являющимся единственным собственником помещения.

ИЗ ПРАКТИКИ:
Клиент заключил договор аренды, заплатил арендную плату. В планах было открытие фитнес-центра. Через месяц пришла повестка в суд. В ходе разбирательства выяснилось, что договор аренды заключен с представителем собственника, у которого была просроченная доверенность. Собственник помещения подал иск с просьбой признать суд договор аренды не действительным и обязать нашего клиента освободить помещение.

Продавец или арендодатель, может скрывать информацию о том, что помещение находится в залоге у банка, под арестом или начата процедура банкротства.

Кредиторы могут подать в суд для признания сделки недействительной.


ИЗ ПРАКТИКИ:
Предприниматель хотел купить помещение под магазин одежды, договорились с продавцом, заплатили деньги по договору купли-продажи. Но в Росреестре отказали в регистрации договора, так как наложен арест от приставов, и продавец не может продать данное помещение. Потеряли время и деньги.

При покупке земли со строениями, часть из которых не зарегистрирована в Росреестре, большой риск сноса данных построек, так как они будут считаться самовольными.

Кроме того, строения могут быть снесены в случае расположения земельного участка в зоне планируемой жилой застройки, строительства дорог и др.

ИЗ ПРАКТИКИ:
Купили землю со строениями под производство мебели - зарегистрирован как комплекс зданий в росреестре на общую площадь 2500 квм. В ходе плановой проверки земконтролем выяснилось, что по факту на земельном участке 5 зданий на общую площадь 3000 квм, и одно из зданий является самовольно построенным. Земконтроль подал в суд на снос незарегистрированного здания за счет собственника.