Защитите бизнес от принудительного сноса. Тенденции и статистика сноса самовольных построек в России.
Введение
Самовольное строительство – серьезная проблема градостроительной политики в России. Речь идет о зданиях и сооружениях, возведенных без надлежащих разрешений или с нарушением норм.
В этой статье представлена статистика сносов самостроев, актуальные тенденции и даны рекомендации владельцам незарегистрированных построек.
По статье 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой считается объект, возведённый:
На земельном участке, не предназначенном для строительства данного объекта.
Без необходимых разрешений на строительство либо без надлежащего ввода в эксплуатацию.
С нарушениями строительных норм и правил.
Такая постройка не получает правового признания и подлежит либо легализации, либо сносу.
Статистика сносов
Официальные данные последних лет показывают активизацию борьбы с самовольным строительством в регионах.
В Нижнем Новгороде за первую половину 2024 года городской комиссией было рассмотрено 55 обращений о 128 объектах с признаками самостроя; из них 43 объекта официально признаны самовольными, и принято решение о сносе 33 сооружений.
В других регионах цифры меньше, но также измеряются десятками и сотнями объектов.
Так, в Сочи в 2024 году снесли 146 незаконно возведенных построек.
В Самаре только за 2024 год снесли 132 нелегально установленных объектов.
В Краснодаре за 2024 год снесли 80 самовольно возведенных зданий.
Эти показатели выше, чем в предыдущие годы, и тенденция идет к увеличению числа сносов.
Тенденции
Усиление контроля. В 2023–2025 гг. прослеживается ужесточение контроля за незаконным строительством на всех уровнях, регулярно увеличиваются полномочия в области земельного контроля.
Региональные и муниципальные власти создают специальные комиссии и рабочие группы, призванные оперативно выявлять самострой и инициировать его устранение. Например, в Пермском крае и Воронежской области действуют комиссии по вопросам самовольных построек при администрациях, которые регулярно проводят рейды.
Руководители субъектов федерации требуют от подчиненных принимать персональную ответственность за незаконное строительство. В Краснодарском крае введена личная ответственность глав муниципалитетов за незаконно выданные разрешения – каждого мэра сделали ответственным за недопущение самостроя на своей территории.
Цифровизация и надзор с воздуха. Новым трендом стала массовая цифровизация земельного надзора. Росреестр активно применяет беспилотные летательные аппараты – дроны, для мониторинга территорий и выявления нелегальных построек. Пилотный проект стартовал в 2022 году в Московской области, а в 2023–2025 гг. аэромониторинг распространен на другие регионы. С помощью дронов инспекторы быстро обследуют труднодоступные участки и сверяют актуальные аэрофотоснимки с данными из ЕГРН.
В Татарстане таким образом уже обследовано более 10 000 земельных участков, в Челябинской области – свыше 16 000 участков за два года. Администрацией выявляются случаи строительства без разрешений и даже реестровые ошибки в границах участков. Если обнаружатся несоответствия владельцам высылаются предостережения, а материалы передаются в муниципалитеты для принятия мер.
Благодаря дронам надзор стал более всеобъемлющим: так, управление Росреестра по Свердловской области за 2024 год обследовало 108,9 тыс. гектаров земель и выдало более 8 тысяч предостережений землепользователям. В итоге цифровизация заметно повышает эффективность контроля: количество новых самостроев в «поднадзорных» районах снижается.
Риски для владельцев самовольных построек
Владельцы незарегистрированных зданий и сооружений находятся в зоне повышенного риска.
Какие объекты чаще сносят?
Постройки с явными нарушениями: возведенные без разрешения на строительство, расположенные на чужой или государственной земле, либо построенные с нарушениями градостроительных норм. Такие объекты практически невозможно легализовать, и суды почти всегда выносят решения в пользу сноса. Согласно судебной практике, около 80% исков о сносе самостроя удовлетворяются, то есть шансы отстоять спорный объект минимальны.
Финансовые и юридические последствия. Если строение признано самовольным, собственник несет ответственность за его устранение. Суд или администрация дает срок на добровольный снос. Невыполнение в срок ведет к принудительному сному силами города и взысканию с владельца понесенных расходов.
В Краснодаре в 2024 году владельцам, игнорировавшим постановления о сносе, были выставлены судебные неустойки на общую сумму ~4,5 млн руб., которые взысканы в бюджет города.
При этом рассчитывать на компенсацию за снос практически не приходится: если объект признан самостроем, его снос считается законным устранением нарушения, а не изъятием собственности, и возмещения не положено. Таким образом, владелец самовольной постройки может в одночасье лишиться вложенных средств и недвижимости без какой-либо компенсации.
Как избежать принудительного сноса? Для собственников незарегистрированных построек главная рекомендация – не откладывать решение проблемы. Скрывать проблему бесполезно: благодаря современным методам контроля нелегальный объект рано или поздно будет обнаружен. Зарегистрированным и узаконенным объектам ничего не угрожает. Поэтому владельцам самостроя стоит заранее позаботиться о приведении документации и параметров здания в порядок, чем ждать принудительных мер.
Заключение
Практика последних лет однозначно свидетельствует: государство и региональные власти усилили борьбу с самовольными постройками, делая ее системной и техничной. Жесткая законодательная база, которая подкрепляется разъяснениями Верховного суда, дает чиновникам инструменты для быстрого реагирования. Статистика 2023–2025 гг. демонстрирует рост числа сносов по всей стране, особенно в крупных городах и столицах субъектов. Тенденции таковы, что контроль будет только ужесточаться.
Основной вывод: самовольная постройка рано или поздно повлечет серьезные проблемы - судебные издержки, штрафы или прямые потери от сноса.
Наша компания специализируется на регистрации коммерческой недвижимости в упрощенном порядке. Мы проводим регистрацию без необходимости получения разрешения на строительство и судебных разбирательств. Наш многолетний опыт в работе позволяет нам гарантировать результат.