Гараж, склад, цех: как оформить в собственность без разрешения на строительство и судов в 2025 году

Регистрация права в Росреестре позволяет законно эксплуатировать и распоряжаться объектом.

В большинстве случаев на такие здания можно оформить права без получения разрешительной документации, признав их объектом вспомогательного назначения.

При этом сложность заключается в доказательстве вспомогательного объекта как такового. Наличие некоторых важных критериев в каждом конкретном случае, а именно:

- можно ли отнести здание в эту категорию;

- подпадает ли здание под законы, регулирующие вопросы регистрации объектов вспомогательного назначения - вызывает на практике много нюансов. Постараемся разобраться.

Перед тем как начинать строительство любого объекта, как правило, необходимо получить разрешение на строительство, а также последующий его ввод в эксплуатацию.

Для получения разрешения на строительство требуется, если коротко: подготовить эскизный проект, согласовать с организациями по всем пунктам, при необходимости согласовать с ГАСН (а это отдельная история), далее согласовать проект с главным архитектором города, что возможно только при наличии всех подписей, а также при условии соблюдения градостроительных, строительных норм и правил.

В случаях, когда здание уже построено – процедура та же самая, плюс предусмотрена оплата штрафа за строительство без предварительного получения разрешения, и внесение изменений в фактически построенное здание. Такая необходимость – частое явление, ведь не факт, что здание в таком виде, какое вы уже построили, понравится главному архитектору города. Придется вносить корректировки на его взгляд.

Однако законодательством предусмотрены случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется. Именно об этом расскажем в этой статье.

Регулируется такая процедура ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Применяется, когда на участке размещены здания, строения вспомогательного назначения, с учетом того, что имеется основное здание или планируется его строительство в будущем.

В этом случае, не понадобится ни разрешение на строительство, ни ввод здания в эксплуатацию. Права на такие объекты оформляются в порядке взаимодействия непосредственно с Росреестром.

Для регистрации необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, а также документы, подтверждающие факт того, что разрешения на строительство данного объекта не требуется – в их числе технический план, заключение кадастрового инженера, проект на вспомогательное здание, экспертное заключение (при необходимости).

Также плюсом данного способа регистрации является то, что он имеет «обратную силу» в законодательстве, то есть его действие распространяется на те объекты, которые построены еще до вступления в силу ГрК РФ. Поэтому разрешение на их строительство не требуется вне зависимости от давности постройки.

Те, кто самовольно возводит здания и строения на своем участке, не приобретают на них право собственности, только по факту их возведения. То есть они не смогут объектом распоряжаться: эксплуатировать, продавать, сдавать в аренду, совершать различные сделки.

Самовольные постройки - незаконны, подпадают по ст. 222 ГК РФ. Такие объекты подлежат сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Новые критерии для регистрации вспомогательных зданий: Постановление № 703

В законодательстве до недавнего времени не было четких критериев, по которым можно было бы отнести здание к данной категории.

1. Наличие зарегистрированных прав на земельный участок (право аренды или право собственности)

2. Наличие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

3. Площадь объекта вспомогательного назначения не должна превышать 1 500 кв.м.

4. Пониженный уровень ответственности таких объектов (объект недвижимости не должен являться опасным производственным объектом)

5. Объект вспомогательного назначения должен быть уже полностью построен.

Основным объектом может быть признан регистратором любой объект, по отношению к которому регистрируемый объект выполняет вспомогательную функцию.

Основным объектом не может быть:

- склад (любые виды)

- помещение

- жилой дом - баня, гараж, сарай, хозпостройка, трансформаторная подстанция и пр.

Зарегистрировать здание как объект вспомогательного использования, без получения разрешения на строительство, возможно – при наличии соответствующих документов в их числе технический план, заключение кадастрового инженера, проект на вспомогательное здание, экспертное заключение (при необходимости).

Государственный кадастровый учет и регистрация прав на вспомогательные объекты, при котором не требуется разрешение на строительство, происходит на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Технический план должен соответствовать требованиям к форме и его содержанию.

Документом – основанием в техническом плане является: проектная документация (в определённых случаях), а также иной документ, подтверждающий вспомогательный характер здания, в их числе заключение проектанта, экспертное заключение (при необходимости).

Несмотря на наличие явных признаков и кажущуюся простоту регистрации права собственности на вспомогательные объекты, процесс может быть довольно сложным и содержать множество нюансов. Не каждый объект можно считать вспомогательным и при подготовке документов для подачи их в Росреестр требуется правильно предоставить информацию в виде заключения о том, какую вспомогательную функцию выполняет регистрируемый объект по отношению к основному или предоставить дополнительные документы, в соответствии с которыми регистрируемый объект определяется в качестве вспомогательного.

На подробной консультации мы разберем возможность оформления вашего здания в упрощенном порядке альтернативным способом по ст. 51 Градостроительного кодекса и Постановлению 703


Если у вас есть вопросы по данному способу оформления, который считается альтернативным суду способом регистрации, звоните по телефону: 8 960 048 30 41