Нюансы, на которые стоит обратить внимание при оформлении долгосрочного договора аренды помещения
Как возникают перепланировки?
Арендатор подбирает нежилое помещение по характеристикам, которые отвечают виду его деятельности (торговля, оказание услуг и т.д), или после въезда приводит нежилое помещениев соответствие со своими требованиями, т.е. проводит перепланировку.
Перепланировка - это изменение назначения помещения, конфигурации или общей площади.
Часто нежилое помещение сдают уже с проведенной перепланировкой. Проблема возникает - когда она не узаконена.
Факт перепланировки может стать препятствием при регистрации договора аренды в Росреестре.
Требования:
Любые изменения характеристики нежилого помещения должны быть внесены в ЕГРН:
- Планируемые изменения отражены в проекте перепланировки и согласованы с государственными органами.
- По завершению строительных работ получено положительное заключение о техническом состоянии конструкций объекта капитального строительства (техническое заключение).
- Затем помещение введено в эксплуатацию решением государственных органов, и зарегистрировано в Росреестре.
Существует 3 пути решения проблемы с перепланировкой арендуемого помещения:
1. Не регистрировать договор в Росреестре. А это значит оформить краткосрочный договор, меньше чем на 1 год.
2. Пройти согласование и получить разрешительную документацию до проведения перепланировки: Основаниями для отказа могут быть: несоответствие проекта требованиям, отсутствие согласования некоторыми инстанциями, отсутствие согласования с жильцами в случае перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, несоответствие технического плана согласованному проекту и т.п.
3. Узаконить перепланировку уже после фактически проведенных изменений путем внесения изменений в ЕГРН.
Важные сведения:
Для нежилых помещений находящихся в жилом здании, получение разрешения на строительство не требуется - если перепланировка нежилого помещения не затрагивает несущие конструкции, не нарушает надежности и безопасности всего здания. В противном случае такая перепланировка будет расцениваться как реконструкция всего здания.
Для подтверждения необходимо предоставить соответствующее заключение о техническом состоянии конструкций объекта недвижимости, которое имеет право выдавать проектная организация с допуском СРО. А также, при необходимости, предоставить экспертизу проекта.
Технический план для регистрации изменений
Любые изменения характеристики нежилого помещения, которые произошли в связи с перепланировкой, должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Учет изменений в ЕГРН и регистрации права должны быть в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «о государственной регистрации недвижимости». Документом основанием для учета изменений в ЕГРН будет являться технический план.
Технический план вправе изготавливать только кадастровый инженер, который имеет квалификационный аттестат и является членом СРО.
Технического план должен содержать правоустанавливающие документы, заключение кадастрового инженера и при необходимости согласования перепланировки/разрешительную документацию.
Технический план должен быть подан в Росреестр для регистрации и проведения учета изменений в ЕГРН в электронном виде.
В конечном результате будет получена Выписка из ЕГРН, подтверждающая учет всех изменений в планировке помещения, площади, конфигурации или иных характеристиках.
С этого момента перепланировка будет являться законной и юридически зарегистрированной.