# полезное

Позиции судов на практике: узаконение самовольных нежилых зданий, возведенных предыдущим владельцем

К примеру, на земельном участке расположено старое здание – склад, на который не имеется никаких документов. Раньше особо не "заморачивались" получением разрешительной документации и вводом здания в эксплуатацию. Сейчас получение разрешения уже по факту строительства законодательством не предусмотрено.
Еще не так давно можно было без сложностей признать право собственности на самовольное строение , ссылаясь на ст. 222 ГК РФ.

А сейчас судебная практика по таким делам ужесточились, и здания либо остаются без собственников, либо собственники лишаются зданий.
В данной статье на примере расскажем каковы позиции суда при признании права на нежилые здания, построенные предыдущими владельцами без документов.

Рассмотрим случай из практики

Промышленная организация «Торгпром» (вымышленное название) владела участком и зданием на праве собственности. Там же было расположено еще одно здание, возведенное еще в 90-е годы предыдущим владельцем, но не оформленное надлежащим образом.
После покупки организация не раз пыталась получить разрешение на здание, но не смогла из-за фактического строительства, попытки ввода в эксплуатацию также оказались неудачными.

После чего решила организация в судебном порядке признать право собственности по ст. 222 ГК РФ.

Исходя из судебной практики выделим 3 возможных варианта событий:

В первом варианте развития событий, в иске будет отказано в связи со значительными нарушениями градостроительных норм (несмотря на принятие во внимание судом законов, которые действовали во время строительства). То есть даже по тем меркам, были существенные нарушения норм и правил при строительстве.
Второй вариант развития событий, к примеру, если бы организация сразу обратилась в суд с требованием признать право, а не пыталась узаконить через исполком. Тогда обоснованием отказа суда, вероятно, являлось бы: несоблюдение административного порядка, то есть не получения отказов в узаконении здания до обращения в суд.
Третий вариант развития событий следующий. Суд отказал, поскольку здание было возведено до 1995 года, то есть требование о признании здания самовольной постройкой само по себе неверно, так как построено до введения Градостроительного кодекса РФ. А значит, необходимо было представить техническую документацию (регистрация в БТИ) которые требовались на момент возведения здания. Такие документы у организации отсутствовали.
Раньше (до 1995 г.) процедура возникновения права на объекты регулировались:

- Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 “О собственности в РСФСР».

- Постановлением Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.40 N 390 “О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках”,

В них говорилось, что разрешение на строительство выдается городскими и поселковыми сельсоветами и местным исполкомом.
Разрешительными документами могли быть: «разрешение на производство работ на земельном участке», «договор о праве застройки на 49 лет», «разрешение на размещение здания на свободном земельном участке» и пр.
При соблюдении указанных в них норм, эти документы давали законное право на строительство и оформление права собственности в последующем.

4 правила, при отсутствии которых не стоит рассчитывать на положительный исход дела в суде.

1. Должно быть наличие прав на земельный участок - этот вопрос принципиально важен для суда. Если право собственности или действующее право аренды отсутствуют – даже смысла нет обращаться в суд. Можно только нарваться на встречный иск об освобождении самовольно занятого земельного участка.
2. Наличие документов, подтверждающих факт строительства (предыдущим владельцем). Например, внутренние квитанции об оплате материалов на строительство, закрывающие акты, бухгалтерские документы о покупке строительных приборов, договоры подряда на строительные работы и т.д. и т.п. Еще лучше если был и сохранился проект постройки.
3. Документ от исполкома органа местного самоуправления, сельсовета - на возведение здания. Даже если документ на отвод земли, с оговоркой возможности расположения на ней здания.

Вот отрывок одного из решения суда:

"...истец при рассмотрении настоящего дела должен был подтвердить наличие у него права на предъявление исковых требований …доказать законность оснований возникновения у истца права собственности на недвижимость.."

Другими словами, должен был подтвердить наличие у него прав на строительство и факт участия в строительстве здания: разрешение исполкома на возведение здания и подтверждение возведения здания на его средства. Вот так.
4. Строительство не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Также соответствовать строительным, техническим, санитарным нормам и правилам. По крайней мере выявленные нарушения должны быть либо несущественными либо устранимыми.

Подтверждением данного факта будет являть судебная строительно-техническая экспертиза.

Как же узаконить старые здания, построенные еще предыдущими владельцами?

Через суд.

1) Путем обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство или отказа регистрирующего органа.

2) Путем признания права на самовольную постройку.
! При этом важно: соблюдение досудебного порядка оформления нежилого здания обязательно.
Как указано выше, крайне сложно добиться по таким делам положительного результата таким способом.
Без суда.

Можно оформить право на самовольную постройку без суда и предварительного обращения в исполком за получением разрешения на строительство.
Этот способ регистрации распространяется и на здания, построенные предыдущим владельцем без документов
Многие владельцы нежилых зданий ошибочно надеются на суд, игнорируя другие способы оформления зданий. Данной статьей мы еще раз хотим подчеркнуть о жестких требованиях суда при рассмотрении дел о самовольных постройках. И о том, что суд – это крайняя инстанция куда следует обращаться в целях оформления прав на нежилые здания.
Задайте вопросы по вашему объекту
Или звоните по телефону 8 960 048 30 41
2022-05-16 16:00