Нюансы, на которые стоит обратить внимание при оформлении долгосрочного договора аренды помещения

Как возникают перепланировки?

Арендатор подбирает нежилое помещение по характеристикам, которые отвечают виду его деятельности (торговля, оказание услуг и т.д), или после въезда приводит нежилое помещение в соответствие со своими требованиями, т.е. проводит перепланировку.

Перепланировка - это изменение назначения помещения, конфигурации или общей площади.

Часто нежилое помещение сдают уже с проведенной перепланировкой. Проблема возникает - когда она не узаконена.

Факт перепланировки может стать препятствием при регистрации договора аренды в Росреестре.

Требования:

Любые изменения характеристики нежилого помещения должны быть внесены в ЕГРН:

- Планируемые изменения отражены в проекте перепланировки и согласованы с государственными органами.

- По завершению строительных работ получено положительное заключение о техническом состоянии конструкций объекта капитального строительства (техническое заключение).

- Затем помещение введено в эксплуатацию решением государственных органов, и зарегистрировано в Росреестре.

Существует 3 пути решения проблемы с перепланировкой арендуемого помещения:

1. Не регистрировать договор в Росреестре. А это значит оформить краткосрочный договор, меньше чем на 1 год.

Такой вариант не всегда подходит арендатору, так как реализуя свои цели он, по умолчанию, рассчитывает на долгосрочные отношения.

Любые проверки гос.органов и контролирующих инстанций могут грозить штрафом, приостановлением деятельности на неопределенный срок и/или требованием привести помещение в прежнее состояние.

2. Пройти согласование и получить разрешительную документацию до проведения перепланировки:

составить проект, предоставить соответствующее техническое заключение, согласовать с госорганами проект, получить разрешительную документацию, оформить технический план, ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в Росреестре. А если будет отказ? Отказ может быть на любом этапе согласования перепланировки.

Основаниями для отказа могут быть: несоответствие проекта требованиям, отсутствие согласования некоторыми инстанциями, отсутствие согласования с жильцами в случае перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, несоответствие технического плана согласованному проекту и т.п.

3. Узаконить перепланировку уже после фактически проведенных изменений путем внесения изменений в ЕГРН.

Обращаем особое внимание, что понятие «перепланировка» жилых помещений в жилых объектах, содержится в статье 25 ЖК РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы 4 ЖК РФ.

Четкое определение "перепланировки" нежилых объектов недвижимости в законодательных актах отсутствует. СНИПы перепланировки нежилого объекта не предусмотрены – то есть регулируется этот процесс СНИПами в сфере строительства.

Процесс оформления внутренней перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях довольно запутанная процедура, в которой предстоит соблюдать множество требований к оформлению документов.

Большая доля в принятии решения о регистрации изменений лежит именно на субъективном мнении регистратора. Регистратору, как лицу, полностью отвечающему за законность принятого им решения, проще найти признаки реконструкции и отказать в регистрации изменений (перепланировки), чем брать ответственность на себя из-за отсутствия норм, регулирующих данную процедуру.

Поэтому в рассматриваемом случае должно быть неопровержимое заключение специалиста, содержащее выводы, основанные на документально подтвержденных фактах.

Даже если изменения не затрагивают несущие конструкции здания, есть риск, что потребуется обратиться в суд, в связи с отсутствием законных оснований для учета изменений без получения разрешительной документации.

Основаниями для отказа могут быть:

- проведение перепланировки без предварительного согласования/получения разрешения на реконструкцию;

- недостаточность приложенных на регистрацию документов;

- выявление признаков реконструкции при рассмотрении документов на учет изменений в связи с перепланировкой и т.п.

В идеале будет оформить все необходимые документы еще до фактического проведения строительных работ и согласовать их в уполномоченных органах.

При этом даже тогда, когда перепланировка фактически произведена, при определенных случаях можно зарегистрировать учет изменений без обращения в суд.

Важные сведения:

Для нежилых помещений находящихся в жилом здании, получение разрешения на строительство не требуется - если перепланировка нежилого помещения не затрагивает несущие конструкции, не нарушает надежности и безопасности всего здания. В противном случае такая перепланировка будет расцениваться как реконструкция всего здания.

Для подтверждения необходимо предоставить соответствующее заключение о техническом состоянии конструкций объекта недвижимости, которое имеет право выдавать проектная организация с допуском СРО. А также, при необходимости, предоставить экспертизу проекта.

Технический план для регистрации изменений

Любые изменения характеристики нежилого помещения, которые произошли в связи с перепланировкой, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Учет изменений в ЕГРН и регистрации права должны быть в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «о государственной регистрации недвижимости». Документом основанием для учета изменений в ЕГРН будет являться технический план.

Технический план вправе изготавливать только кадастровый инженер, который имеет квалификационный аттестат и является членом СРО.

Технического план должен содержать правоустанавливающие документы, заключение кадастрового инженера и при необходимости согласования перепланировки/разрешительную документацию.

Технический план должен быть подан в Росреестр для регистрации и проведения учета изменений в ЕГРН в электронном виде.

В конечном результате будет получена Выписка из ЕГРН, подтверждающая учет всех изменений в планировке помещения, площади, конфигурации или иных характеристиках.

С этого момента перепланировка будет являться законной и юридически зарегистрированной.

Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41

Свяжитесь с нами:

Право на склад

Тел.: 8 960 048 30 41, 8 927 093 22 64 (WhatsApp)

Почта: pravonasklad@yandex.ru

2025-04-04 17:00