Заповедь №1
Документы, подтверждающие право владения или пользования зданием и землей под ним.
Есть заблуждение, что наличие только одного технического паспорта подтверждает права на здание. НО это не так. В случае если информация о правах на здание отсутствует в сведениях Росреестра, то право собственности не зарегистрировано.
Наличие в выписке из ЕГРН данных о правообладателе - это и есть подтверждение права собственности определенного человека. Если же выписка сама есть, но данные о правообладателе отсутствуют, это означает, что объект поставлен на кадастровый учет и данные о нем содержатся в Росреестре, но сам объект никому в таком случае не принадлежит.
Есть заблуждение, что наличие только одного технического паспорта подтверждает права на здание. НО это не так. В случае если информация о правах на здание отсутствует в сведениях Росреестра, то право собственности не зарегистрировано.
Наличие в выписке из ЕГРН данных о правообладателе - это и есть подтверждение права собственности определенного человека. Если же выписка сама есть, но данные о правообладателе отсутствуют, это означает, что объект поставлен на кадастровый учет и данные о нем содержатся в Росреестре, но сам объект никому в таком случае не принадлежит.
Пример выписки из ЕГРН
Заповедь №2
Право на здание(я) зарегистрировано в установленном порядке.
В большей степени это относится к нескольким зданиям, оформленным по документам как комплекс зданий. Если у вас, к примеру, на земельном участке стоит 4 здания и они оформлены комплексом, убедитесь что все здания учтены в Росреестре. Иногда получается, что в комплекс входит только 2 или 3 здания. Остальные могут оказаться самовольными строениями, что рано или поздно выявят проверяющие органы и заставят снести.
Если вы покупали или регистрировали здания как комплекс, обязательно проверьте документы, все ли объекты занесены в Росреестр и отображены в выписке о праве собственности и техническом плане.
Даже если у вас отдельно стоящее здание, обязательно проверьте верная ли площадь указана в выписке из ЕГРН, координаты объекта, ФИО правообладателя, кадастровый номер земельного участка и т.д.
В большей степени это относится к нескольким зданиям, оформленным по документам как комплекс зданий. Если у вас, к примеру, на земельном участке стоит 4 здания и они оформлены комплексом, убедитесь что все здания учтены в Росреестре. Иногда получается, что в комплекс входит только 2 или 3 здания. Остальные могут оказаться самовольными строениями, что рано или поздно выявят проверяющие органы и заставят снести.
Если вы покупали или регистрировали здания как комплекс, обязательно проверьте документы, все ли объекты занесены в Росреестр и отображены в выписке о праве собственности и техническом плане.
Даже если у вас отдельно стоящее здание, обязательно проверьте верная ли площадь указана в выписке из ЕГРН, координаты объекта, ФИО правообладателя, кадастровый номер земельного участка и т.д.
Пример расположения участка и зданий на публичной кадастровой карте.
Заповедь №3
Земельный участок используется в установленных границах.
В данном случае рекомендуем проверить в правильных ли границах у вас установлены ограждения земли. Так как сейчас кадастровые инженеры и государственные органы используют новые устройства, позволяющие более точно определить границы земельных участков, публичная кадастровая карта постоянно обновляется, границы могут смещаться. Так образуются кадастровые ошибки, которые лучше исправить до прихода гос органов "в гости". В противном случае придется доказывать через суд, что раньше были другие границы и отстаивать свои права, как собственника недвижимости.
Так же, зачастую, владельцы устанавливают ограждения, не опираясь на координаты границ земельного участка и межевой план, и выходят за пределы своего участка. В итоге получается, что их ограждение расположено на муниципальной земле и в последствии подлежит сносу.
В данном случае рекомендуем проверить в правильных ли границах у вас установлены ограждения земли. Так как сейчас кадастровые инженеры и государственные органы используют новые устройства, позволяющие более точно определить границы земельных участков, публичная кадастровая карта постоянно обновляется, границы могут смещаться. Так образуются кадастровые ошибки, которые лучше исправить до прихода гос органов "в гости". В противном случае придется доказывать через суд, что раньше были другие границы и отстаивать свои права, как собственника недвижимости.
Так же, зачастую, владельцы устанавливают ограждения, не опираясь на координаты границ земельного участка и межевой план, и выходят за пределы своего участка. В итоге получается, что их ограждение расположено на муниципальной земле и в последствии подлежит сносу.
Пример расположения здания частично за пределами земельного участка на публичной кадастровой карте.
Заповедь №4
Соответствие зарегистрированной и фактической площадей объекта.
Фактическая площадь - это квадратные метры, посчитанные после замера здания/помещения, как есть на самом деле.
Зарегистрированная площадь - площадь, которая отображена в выписке из ЕГРН или Свидетельстве о праве собственности.
Значение данных площадей одного объекта должны полностью совпадать. То есть, если в выписке у владельца указано 658,7 м2, то и само здание фактически должно иметь такую же площадь. Любое расхождение площади является незаконной реконструкцией, пристроем, перепланировкой.
При выявлении Администрацией, Исполкомом, Зем контролем данного расхождения, владельцу будет выдвинуто предписание и последующий снос (приведение объекта в первоначальное состояние), то есть демонтаж здания или части здания до ранее зарегистрированной площади.
Если вы не знаете фактическую площадь объекта, чтобы сравнить ее с зарегистрированной, можете обратиться к любому кадастровому инженеру для замера вашего объекта недвижимости.
Фактическая площадь - это квадратные метры, посчитанные после замера здания/помещения, как есть на самом деле.
Зарегистрированная площадь - площадь, которая отображена в выписке из ЕГРН или Свидетельстве о праве собственности.
Значение данных площадей одного объекта должны полностью совпадать. То есть, если в выписке у владельца указано 658,7 м2, то и само здание фактически должно иметь такую же площадь. Любое расхождение площади является незаконной реконструкцией, пристроем, перепланировкой.
При выявлении Администрацией, Исполкомом, Зем контролем данного расхождения, владельцу будет выдвинуто предписание и последующий снос (приведение объекта в первоначальное состояние), то есть демонтаж здания или части здания до ранее зарегистрированной площади.
Если вы не знаете фактическую площадь объекта, чтобы сравнить ее с зарегистрированной, можете обратиться к любому кадастровому инженеру для замера вашего объекта недвижимости.
Если реконструкция объекта была произведена до 2017 года (в этом году было объединение базы ГКН - данные кадастра и ЕГРН - данные права собственности), то расхождения будут отображаться в выписке, как "Актуальные не засвидетельствованные". Это означает, что технический паспорт был сделан и данные были переданы в ГКН, но регистрацию права собственности не прошли.
Если реконструкция объекта была произведена до 2017 года (в этом году было объединение базы ГКН - данные кадастра и ЕГРН - данные права собственности), то расхождения будут отображаться в выписке, как "Актуальные не засвидетельствованные". Это означает, что технический паспорт был сделан и данные были переданы в ГКН, но регистрацию права собственности не прошли.
Заповедь №5
Все построенные объекты расположены в границах земельного участка.
Все здания, постройки, будки, ограждения, пристрои должны находиться в пределах земельного участка, на который у владельца есть правоустанавливающие документы (Выписка из ЕГРН, договор аренды, договор мены и др.).
Объекты могут выходить за пределы по разным причинам. Владелец решил расширить свое здание и сделал пристрой, при этом не обращая внимания на границы земельного участка, либо границы могут быть и вовсе не установлены, то есть не проведено межевание земельного участка. Тогда при строительных работах собственник делает все "на глаз", то есть примерно просчитывая, где заканчиваются его владения. Если границы просчитаны не верно, то пристрой будет выходить за пределы на муниципальную землю. В таком случае просто узаконить пристрой не получиться, для этого нужно выкупать дополнительную землю через аукцион, а это дополнительные траты.
Так же выход объекта за пределы земельного участка может быть на участок соседа. Тут 2 исхода события. Первый: владелец договаривается со своим соседом о выкупе части его земельного участка, конечно же по стоимости, которую скажет второй собственник. Второй: сосед подаст иск в суд о признании строения самовольным, с последующим его сносом.
Чтобы убедиться, что ваш объект расположен в границах земельного участка обратитесь к кадастровому инженеру за определением координат здания и сопоставления с координатами земли.
Все здания, постройки, будки, ограждения, пристрои должны находиться в пределах земельного участка, на который у владельца есть правоустанавливающие документы (Выписка из ЕГРН, договор аренды, договор мены и др.).
Объекты могут выходить за пределы по разным причинам. Владелец решил расширить свое здание и сделал пристрой, при этом не обращая внимания на границы земельного участка, либо границы могут быть и вовсе не установлены, то есть не проведено межевание земельного участка. Тогда при строительных работах собственник делает все "на глаз", то есть примерно просчитывая, где заканчиваются его владения. Если границы просчитаны не верно, то пристрой будет выходить за пределы на муниципальную землю. В таком случае просто узаконить пристрой не получиться, для этого нужно выкупать дополнительную землю через аукцион, а это дополнительные траты.
Так же выход объекта за пределы земельного участка может быть на участок соседа. Тут 2 исхода события. Первый: владелец договаривается со своим соседом о выкупе части его земельного участка, конечно же по стоимости, которую скажет второй собственник. Второй: сосед подаст иск в суд о признании строения самовольным, с последующим его сносом.
Чтобы убедиться, что ваш объект расположен в границах земельного участка обратитесь к кадастровому инженеру за определением координат здания и сопоставления с координатами земли.
Пример расположения здания на соседнем земельном участке на публичной кадастровой карте.
Заповедь №6
Соответствие вида разрешенного использования фактическому использованию объекта недвижимости.
Вид разрешенного использования - тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.
Перед тем, как строить здание и вести в нем бизнес, проверьте вид разрешенного использования. Например, если вы занимаетесь сдачей в аренду складов, то в виде должно быть указано: под складские помещения, если вы занимаетесь производственной деятельностью, то в виде должно быть указано: под производственные базы. Данную информацию вы можете посмотреть в выписке, на публичной кадастровой карте, на официальном сайте Росреестра.
Категорически не рекомендуется вести любой вид бизнеса на землях "под индивидуальное жилищное строительство"/"ведение личного подсобного хозяйства". Если все-таки у владельца уже построен на таком земельном участке магазин или автосервис, то следует незамедлительно сменить вид разрешенного использования земли и зарегистрировать здание. Так как легальное ведение бизнеса на таком земельном участке не возможно, то владельцы могут попасть под статью уклонение от уплаты налогов.
В других случаях, при выявлении гос органами такого несоответствия, администрация требует либо сменить вид разрешенного использования, либо снести здание.
Вид разрешенного использования - тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.
Перед тем, как строить здание и вести в нем бизнес, проверьте вид разрешенного использования. Например, если вы занимаетесь сдачей в аренду складов, то в виде должно быть указано: под складские помещения, если вы занимаетесь производственной деятельностью, то в виде должно быть указано: под производственные базы. Данную информацию вы можете посмотреть в выписке, на публичной кадастровой карте, на официальном сайте Росреестра.
Категорически не рекомендуется вести любой вид бизнеса на землях "под индивидуальное жилищное строительство"/"ведение личного подсобного хозяйства". Если все-таки у владельца уже построен на таком земельном участке магазин или автосервис, то следует незамедлительно сменить вид разрешенного использования земли и зарегистрировать здание. Так как легальное ведение бизнеса на таком земельном участке не возможно, то владельцы могут попасть под статью уклонение от уплаты налогов.
В других случаях, при выявлении гос органами такого несоответствия, администрация требует либо сменить вид разрешенного использования, либо снести здание.
Заповедь №7
Соответствие земли целевому назначению.
Целевое назначение - это то как на самом деле возможно использование земельного участка.
Например, у владельца недвижимости есть земельный участок сельскохозяйственного назначения и на нем зарегистрирован склад. Склад используется под хранение лакокрасочных материалов - это нарушение целевого назначения земельного участка. Если собственник использует на таком же участке склад под хранение пшеницы или любых других злаковых - это соответствие целевому назначению земли.
В случае выявления данного нарушения гос органами при проверке недвижимости, владельцу будет выписан крупный штраф и требование по использованию недвижимости по целевому назначению.
Целевое назначение - это то как на самом деле возможно использование земельного участка.
Например, у владельца недвижимости есть земельный участок сельскохозяйственного назначения и на нем зарегистрирован склад. Склад используется под хранение лакокрасочных материалов - это нарушение целевого назначения земельного участка. Если собственник использует на таком же участке склад под хранение пшеницы или любых других злаковых - это соответствие целевому назначению земли.
В случае выявления данного нарушения гос органами при проверке недвижимости, владельцу будет выписан крупный штраф и требование по использованию недвижимости по целевому назначению.
Проверьте свою недвижимость на соблюдение всех 7 пунктов и обезопасьте себя на будущее от потери денег и имущества.
Очень распространенное заблуждение собственников недвижимости: «земля моя, что хочу, то и строю", "здание мое, что хочу, то и переделываю или надстраиваю". Однако наличие права собственности на земельный участок или здание не дает право возводить новые объекты или реконструировать имеющиеся без разрешения на строительство.
Узнайте: "Что делать владельцу недвижимости при проверках его имущества"
Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.
Также вы можете заказать персональную часовую консультацию
Или заказать проверку документов перед купле-продажей по 24 пунктам
Очень распространенное заблуждение собственников недвижимости: «земля моя, что хочу, то и строю", "здание мое, что хочу, то и переделываю или надстраиваю". Однако наличие права собственности на земельный участок или здание не дает право возводить новые объекты или реконструировать имеющиеся без разрешения на строительство.
Узнайте: "Что делать владельцу недвижимости при проверках его имущества"
Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.
Также вы можете заказать персональную часовую консультацию
Или заказать проверку документов перед купле-продажей по 24 пунктам
